In der letzten Folge habe ich berichtet, wie ich die Wohnungen besichtigt habe und einen Ordner mit vielen Unterlagen bekommen habe. Der Verkäuferin hatte ich zugesichert, innerhalb von einer Woche ein Angebot zu machen.

Am selben Abend habe ich angefangen diese Unterlagen zu sichten, mit dem Ziel, einen maximalen Kaufpreis zu bestimmen, den ich bereit wäre, zu bezahlen.

Zunächst habe ich mir diverse Informationen zu den Wohnungen herausgesucht und sie je Wohnung in einer Excel gesammelt, z.B.:

• Wohnfläche
• Beginn Mietverhältnis
• Kaltmiete (€/m²)
• Kaltmiete bei 20% Erhöhung
• Kaltmiete bei Mietspiegel

Für die erste Berechnung habe ich den aktuellen Preis je Quadratmeter angesetzt, welcher bei 1250€/m² liegt. Damit kam ich auf einen Kaufpreis von 387.000€. Das Ergebnis wäre ein monatlicher Cashflow von -175€ nach Steuern und Rücklagen.

Die zweite Berechnung hat als Grundlage meinen SOLL Cashflow von 100€ brutto gehabt. In diesem Fall hätte ich einen Kaufpreis von max. 210.000€ zahlen dürfen.

Im Nachgang habe ich noch einige weitere Berechnungen angestellt mit unterschiedlichsten Kaufpreisen. Ich stellte fest, dass ich mit diesem Ansatz nicht weiter komme und habe daher meine normale Immobilienberechungstabelle genommen und die 10 Wohnungen dort eingetragen als wäre es eine Wohnung bzw. ein Haus.

Das Problem war, dass mir die Angaben zum Hausgeld der Wohnungen fehlten, also die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten der Mieter. Also habe ich mich noch am selben Abend daran gemacht, die Nebenkostenabrechnungen auf Basis der Hausgeldabrechnungen aus dem Jahr 2017 zu erstellen.

Am Ende bin ich mit dieser Variante auf einen maximalen Kaufpreis von 330.000€ und als Einstiegsangebot 280.000€ gekommen.

Für den Freitagabend habe ich dann einen Termin mit der Verkäuferin vereinbart, um ihr das Angebot zu unterbreiten.

Weiter geht es in Folge 4.